「正荣1分，旭辉4分，禹州1分，中骏4分，世茂7分，时代地产3分。」
地产邦邦主老秦在群里甩了这么一行字，然后没说话。
这种沉默，比任何长文都重。
当一家上市公司的股价跌到几分钱，市场给出的不是估值，是判决。
这几张判决书背后，到底写着什么？
1。
几分钱，是这个行业的"墓志铭"
港股的计价单位是港仙，1港仙=0.01港元。来看老秦贴的这串名单：
这六家公司，巅峰期合计市值超过8000亿港元。
放在2017-2019年的地产黄金期，每一家都是"千亿俱乐部"的种子选手，是各地招拍挂市场上的常客，是行业报告里被反复研究的标杆。
而现在，它们的总市值加起来，可能买不起北京一栋写字楼。
2。
魔幻十年，几个绕不开的节点
老秦是资深媒体人， 2013年开始写地产评论，公众号"地产邦"在那个年代是地产人的"睡前读物"。
最近几年，他已经退隐去做投资研究，恰好踩中了行业从狂热到崩塌的全过程。
他看到的，不是几只票，是一代人的信仰。
回顾这十年，有几个节点是绕不开的——
1）2016年-2018年：棚改红利下的"三高"狂欢
货币化棚改启动，三四线房价翻倍。
"高负债、高杠杆、高周转"被奉为圭臬。
旭辉、阳光城、中梁、祥生等"黑马"跑出千亿规模。
规模崇拜达到顶峰：500亿是入门，1000亿是合格，3000亿之后开始争夺"宇宙第一"。
老秦当年写过一句话：
当所有人都在抢地的时候，最理性的人就是那个不抢的人——但他会被嘲笑，直到潮水退去。
2）2019年-2020年：最后的疯狂
港股内房股迎来高光时刻，多家公司市值突破 2000 亿港元。
世茂、旭辉、融创、碧桂园、恒大构成"五虎将"格局。
房企开始多元化：造车、机器人、文旅、大健康……
"地产+科技"、"地产+消费"成为估值故事的核心。
3) 2021年：三道红线，行业的"分水岭"
2020 年 8 月，"三道红线"政策出台。
2021 年起，恒大暴雷，行业进入"挤兑"模式。
房企融资全面收紧，销售端开始下行。
从这一年开始，"活下去"不再是万科的口号，是全行业的求生指南。
4)2022年-2024年：暴雷、退市、几分钱
融创、世茂、旭辉、奥园、祥生……排队暴雷。
美元债违约成为常态，港股流动性枯竭，股价进入"几仙时代"。
到2024年底，多家千亿房企市值跌至10亿港元以下。
5)2025年-2026年：几分钱时代的"沉默"
那些曾经的千亿房企进入了几分钱的股价时代
剩下还活着的，也在ICU里挂着呼吸机。
3。
几分钱背后的三个真相
股价是果，不是因。
几分钱的内房股，是行业三大矛盾的总爆发。
真相1：杠杆的"原罪"
中国房地产的快速发展，本质上是一场"用未来现金贴现当下规模"的金融游戏。
房企用高杠杆拿地，用高周转回款，用高利润覆盖利息——任何一个环节断裂，整个系统就崩了。
港股投资者看懂了这一点：
当一个行业的ROE建立在"借新还旧+赌地价上涨"上时，它就不是房地产，是高息债的变体。
而高息债的结局，从来都是"归零"。
真相2：政策的"非线性"
"三道红线"以前，市场以为调控是"温柔的"。
"三道红线"以后，市场发现调控是"致命的"。
政策的非线性，让所有押注"政策底"的房企全部套牢。
"国家不会让地产崩"的信仰，在2021-2022年被彻底证伪。
国家确实没让地产崩，但国家也没让"高杠杆房企"活。
真相3：信仰的"崩塌"
比股价更可怕的，是信心的崩塌。
买房人：买了烂尾，不敢再买
投资人：买了股票，亏到几分钱
员工：干了十几年，被优化后送外卖
供应商：垫了几千万，要账要到白头
地方政府：土地卖不出去，财政吃紧
这五个层面叠加在一起，形成了一个"负反馈循环"——越不买房，房企越难；房企越难，房价越跌；房价越跌，越不买房。
4。
几分钱之后，行业还剩什么？
"几分钱时代"之后的中国房地产，不会消失，但会彻底变样。
头部集中度反而会提高，活下来的央企、国企，会吃掉大部分市场份额，中海、华润、招商、保利——"国家队"成为行业主角，而民营房企的份额，从70%跌到20%以下，这在排行榜上已经体现。
模式从"高周转"转向"高利润"，过去是"快进快出、规模为王"，未来是"精雕细刻、利润为王"。
企业拿地会更谨慎，产品会更用心，杠杆会更克制。
这对真正想做产品的人，是好事。
城市分化加剧，一二线核心城市的优质资产，依然有价值。
三四线的过剩库存，可能永远去化不完。
未来房地产的"投资属性"会进一步弱化，"居住属性"会进一步强化。
这是好事，也是残酷的事。
从业者的"身份重构"，过去的地产人，是"金领"——西装革履，年薪百万。现在的地产人，是"服务者"——专业、勤奋、靠手艺吃饭。
那些还留在牌桌上的操盘手们，正在经历一次彻底的"职业重生"。
抱怨没用，转型是唯一的出路。
5。
写给还在牌桌上的人
几分钱的内房股，是一个时代的句号。但句号之后，是新的篇章。
这个新篇章的关键词，不是"翻身"，是"重生"。
不要再迷信规模，练好单盘能力
不要再押注周期，做好长期主义
不要再讲故事，做实产品和服务
不要再等政策，主动适应市场
老秦发那几分钱的截图，不是为了"唱衰"，是为了提醒所有还活着的地产人：
这是一个最好的时代——坏房企出清了，坏项目暴雷了，坏模式淘汰了。
这也是一个最坏的时代——好日子回不去了，高利润没有了，躺着赚钱不可能了。
几分钱是结束，也是开始。
行业在，就有地产人在。
希望和所有还在牌桌上的同行共勉。
看完点个"在看"，转发给还在地产行业坚持的兄弟。 ]article_adlist-->关注「地产操盘手」，看下一个十年的活法。
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