南方财经记者郭莎报道
一线城市住房以旧换新正在加速落地。
日前，在广州举行的《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》系列配套文件新闻发布会上，市属国企广州安居集团宣布，将收购位于广州环城高速以内的二手住宅，楼龄不限。
这是继上海之后，又一座宣布收购二手房用于以旧换新的一线城市。从政策出台到国企落地，广州用时不到1个月。4月30日，“穗八条”出台，明确鼓励国企以市场化方式收购二手房，并配套2亿元专项补贴，支持居民“卖旧买新”。随后，南沙、花都等区属国企相继启动收购试点。
政策效果正在逐步显现。5月以来，广州全市重点一手楼盘周到访量、认购量、网签量分别环比提高26.9%、36.9%、11.4%；二手住宅周签约量环比提高9.3%，新增挂牌量同比减少16.7%。广州市政府副秘书长黄光烈在发布会上表示，今年以来，广州市房地产市场总体呈现“量价回稳、结构优化、库存减少”的向好特征。
一改过往楼市政策侧重新房去库存的思路，推动一二手房市场联动循环成为今年楼市平稳提质的方向。当前，全国各地正在探索以旧换新差异化路径，政策密集落地，但在收购方式、房源范围、用途转化及配套激励等方面各有侧重。
“通过‘卖旧买新’，不仅能盘活存量房产，还能增加保障房供给，甚至对土地市场形成一定支撑。这一做法对整个行业具有很好的示范意义。”上海易居房地产研究院副院长严跃进强调，从各地实践看，“卖旧买新”或“收旧换新”的做法是今年的一个重要变化。相比前两年主要收购开发商的新房项目，现在转向存量住房有助于促进一二手房联动，真正打通市场全链条循环。
广州试点收购二手房广州安居集团党委副书记、总经理钱喆表示，将按照“政府引导、市场运作、自愿参与”的原则，以市场化方式收购二手住宅。试点收购对象为总价在300万元以内、建筑面积在70平方米以下、位于广州环城高速以内的二手住宅，楼龄不限。试行期至2026年12月31日。
据南方财经记者了解，收购的二手住宅将优先用于保障性住房、人才公寓等用途，重点服务新市民、青年人等群体的住房需求，同时保障城市自主更新项目的居民腾迁需求。
在业内看来，广州推出国企收储新模式，正契合本地楼市现状与城市发展需求。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对此分析称，广州中心四区存量房老旧程度非常高，60%的房子楼龄超过30年，市政和公服配套存在明显短板，居民改善住房的愿望强烈，但旧房难卖，或折损大、周期长，导致置换流通受阻。同时，国企收储后通过不同程度改造提高适租性，能发挥其地段等方面优势，补充政府在保障性租赁住房、临时安置、改造安置、人才住房等方面的房源需求。这种情况需要政府积极介入，可谓一举两得。
近期，收购二手房工作在广州加速试点推进。南沙区库存量较大，区属国企南沙开建先一步启动“以旧换新”，首批试点收旧总额度达到30亿元，收购范围覆盖广州全市。
之后，花都区属国企广州智都投资控股集团有限公司和广州花都城市建设投资集团有限公司已正式对外发布“收旧卖新”公告，其中，广州智都投资控股集团有限公司仅用8天时间就完成首单居民旧房收购及新房交易全流程。
值得一提的是，广州在一线城市中率先实施“卖旧买新”专项补贴，进一步降低置换门槛。2亿元专项补贴的标准为，居民个人购买新房的贷款总额不超过300万元的，按发放贷款总额的1%给予补贴；贷款总额达到或超过300万元的，按每套新建商品住宅3万元的最高限额给予补贴。申领人需要在新建商品住宅网签当日的前后1年内，完成个人名下本市二手住宅的转移登记，也就是说，既支持“先卖后买”，也支持“先买后卖”。
严跃进指出，过去一般是“先卖后买”，现在允许“先买后卖”，更能契合改善型需求。“只要政府后续能收购旧房，卖房只是时间问题。”他认为，不限楼龄也让更多人受益，楼龄较新的房子本身在二手房市场上不难交易，而对于楼龄偏旧的房子，政府起到了托底作用。
多地差异化以旧换新将视野扩大到全国范围，除广州外，上海、南京、佛山、宁波等多座城市正在因城施策，探索差异化“以旧换新”长效路径。据中指研究院不完全统计，今年以来已有超40条“以旧换新”相关政策落地。
从实践来看，各地在收购方式、房源范围、用途转化及配套激励等方面各有侧重，以精细化、市场化思路开展存量治理。
一线城市中，上海率先在2月2日启动收购存量二手房用作保障性租赁住房试点，浦东、徐汇、静安三区先行先试，截至目前已累计收购523套。今年二季度，试点范围扩展至黄浦、长宁、虹口、普陀、杨浦等多个中心城区。
南方财经记者了解到，上海二手住房市场活跃度显著提升。3-4月共成交5.41万套，同比增长14%，为近五年高位；5月1日-5月19日成交1.42万套，同比增长26%，预计全月超2万套。除春节所在的2月外，单月成交量已连续6个月在2万套以上。
从全国范围来看，除了国企收购转化为保障性租赁住房这一主流路径以外，“以旧换新”还延伸出多种实施方式。
广东佛山4月启动的首批‘以旧换新’工作中，由房地产企业收购旧房，细分两大运营模式：“收购盘活”模式，通过装修改造将旧房用作市场化租赁住房、旅居房、机关单位租赁房等；“收购转售”模式则收购后进行二次销售或重新装修后销售。
山东青岛“卖旧换新”采用房地产开发企业、卖房人（新房购房人）、经纪机构三方协作模式，由卖房人提出需求，开发企业为意向新房设置不少于30天解约保护期，锁定房源、价格及权益，经纪机构负责旧房销售推广。江苏南京同样鼓励各类主体开展市场化“收旧换新”，支持中介机构开展“帮卖”服务。
不难看出，无论是国企主导的收购模式，还是市场化多方协作的帮卖模式，都共同指向一个目标，即缩短旧房置换周期，降低交易摩擦，激活一二手房市场的联动齿轮。
从各地配套激励来看，以旧换新可以叠加购房贴息、房票制度、专项补贴、个人所得税退税、住房公积金贷款额度上浮等优惠。其中，上海采用“房票”机制，将收购二手住房的房款折算成房票金额，房款资金进入监管账户。以徐汇区为例，房票“全市通用，一二手通用”，有效期为一年。南京则明确提出对“卖旧买新”的购房人给予贷款总金额1%的贴息补助。
价格评估方面，在广州安居集团“卖旧买新”的置换流程中，收购价格以市场成交价为参考，采用“两次评估+协商确认”机制，通过第三方专业机构初次询价评估及复核评估，与居民协商确定收购价格，确保公正合理。
李宇嘉指出，以旧换新的关键和难点是价格达成一致。他建议，定期常态化地公布二手房成交评估价，并根据楼龄、配套、朝向、装修程度等，给出拟收购各房源的收购价格。“每季度调整评估价格，当期即按该价格收房，次一季度再进行重新评估并按照实时更新的价格进行收购洽谈。通过这种市场化方式，有望减少因盲目报价导致的交易阻滞，将以旧换新的规模做大。”
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